Após decisão do STJ, cobrança ilegal do ITBI pode gerar direito à restituição

Quem comprou imóvel nos últimos cinco anos, seja residencial ou comercial, pode ter direito à restituição do valor pago a mais pelo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). A decisão da Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu a base de cálculo do tributo é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, e não o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), sendo essa segunda opção considerada ilegal. 

Assim, o ITBI deve ser calculado com base no valor real pago pela compra. O advogado Zeleí Crispim da Rosa, do escritório Crispim & Meister Advogados Associados, explica como o comprador pode saber se tem direito à restituição. Segundo ele, o contribuinte deve observar os valores relacionados à transação imobiliária específica. 

"Basta ver na respectiva escritura e nos documentos de lançamento do imposto qual foi a base de cálculo utilizada para o pagamento: se foi o valor da transação (que consta na escritura), se foi o valor venal do imóvel (que consta no carnê de IPTU) ou se foi o valor venal de referência utilizado pela prefeitura. Sendo que os dois últimos denotam a ilegalidade manifesta e o direito à devolução”, explica. 

Quem constatar o valor pago a mais pode ir à Justiça com uma ação de repetição do indébito para reaver a diferença com juros aplicados desde a data do pagamento cobrado de maneira errada. “Em caso de dúvida, o comprador pode procurar um advogado de sua confiança ou a OAB da sua cidade para que um profissional analise as regras do município e verifique os valores cobrados”, orienta Crispim.

A decisão estabeleceu três teses relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda:

    1. A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

    2. O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);

    3. O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.

Com a definição do precedente qualificado, podem voltar a tramitar os processos que discutem o mesmo tema e que haviam sido suspensos em todo o País até o julgamento do recurso repetitivo.