Projeto de lei pode reduzir imposto sobre imóveis de 15% para 4%. Mas essa pode ser uma má notícia...

O projeto de lei em questão se trata do PL 1847/2024 que foi aprovado semana passada no Senado Federal e agora segue para avaliação na Câmara dos Deputados.

E como praticamente tudo que vem do Governo, essa medida se trata de uma das compensações aprovadas diante das perdas de arrecadação do Governo Federal decorrentes da desoneração da folha de pagamento. 

Ou seja, o Estado deixa de arrecadar de um lado, mas vai arrecadar de outro! Até aqui nenhuma novidade, certo?

Mas então o que muda com esse PL?

Ele vai permitir que as pessoas físicas possam fazer a atualização do valor dos imóveis pelo valor de mercado na sua declaração anual de Imposto de Renda (IR), diferentemente do que ocorre hoje, quando tal atualização é feita no ato da venda – ocasião na qual o vendedor do imóvel deve recolher 15% de IR sobre o famoso ganho de capital.

E como essa mudança ficaria na prática?

Por exemplo, se um apartamento for comprado por R$ 100 mil e vendido uma década depois por R$ 500 mil, o seu valor de ganho será de R$ 400 mil. ATUALMENTE, o vendedor do imóvel deve pagar uma alíquota de 15% sob esses R$ 400 mil, ou seja, R$ 60 mil.

Segundo a lei aprovada, o proprietário, agora, poderia fazer a OPÇÃO de atualizar o valor do imóvel pelos preços de mercado, mesmo sem vendê-lo, na declaração anual de IR. Considerando esse exemplo, sobre o valor de ganho de R$ 400 mil, o dono do imóvel pagará 4% de alíquota. Ou seja, apenas R$ 16 mil. 

Nesse caso seria uma economia considerável de R$ 44 mil.

Parece excelente né?

Depende do caso

Se você for uma pessoa física que vive de comprar e vender imóveis, com certeza é vantajoso, já que é uma redução de praticamente 1/3 na alíquota (15% para 4%).

Mas se você não tem interesse de vender esses imóveis, o que é a realidade mais comum nas famílias empresárias, essa opção pode não ser muito vantajosa.

Isso porque hoje uma das grandes vantagens de utilizar uma holding como estratégia de sucessão patrimonial é justamente conseguir integralizar o capital dessa holding com os imóveis a valor de registro (mais baixo, desatualizado), e não a valor de mercado (mais alto quando atualizado).

Isso vai fazer TOTAL diferença no momento da doação das cotas dessa holding, que caracteriza a tal da sucessão patrimonial para os seus filhos/netos, já que o ITBI vai ser calculado sob um valor muito mais baixo. Ou seja, o ganho que pode ter com essa redução de IR pode acabar sendo um tiro no pé depois, com um considerável aumento de ITBI.

Então, se você ficou confuso sobre qual a melhor opção, eu respondo que cada caso é um caso. Por isso a importância de compreender a realidade da sua família e realizar um planejamento sucessório patrimonial que seja mais vantajoso de acordo com a sua realidade.

E, para isso, o conselho é sempre o mesmo: procurar assessoria profissional de quem entende do assunto e pode orientar qual o melhor caminho a curto/médio e longo prazo.

* Vinicius Schambeck é administrador e apresenta, toda quarta-feira, o quadro Negócios de Família no 60 Minutos