Porque existem e como funcionam as Emissões dos Fundos Imobiliários?

Primeiramente o porque, qual o motivo principal que trás a necessidade das emissões?

Os fundos imobiliários são geridos pelo sistema de condomínio fechado, ou seja, depois que as cotas são emitidas e o dinheiro entra para o patrimônio, você não consegue mais pedir aquele seu dinheiro, para sair você precisa vender no home broker ao negociar com outro investidor, funciona da mesma forma para as ações.

Um fundo imobiliário então emite novas cotas para conseguir aumentar de tamanho, se ele tem 2 imóveis e pretende comprar mais 2, ele precisa emitir novas cotas para captar mais dinheiro e conseguir realizar as compras.

Como o foco dos fundos imobiliários é a renda, a prioridade sempre será distribuir a renda do aluguel e ele não pode usar esse dinheiro para comprar novos imóveis.

Então o principal motivo é crescer o fundo de tamanho.

Agora, como funcionam as emissões?

Existem diversas fases em uma emissão, mas aqui eu vou dividir entre as 4 principais:

1. Período de preferência;
2. Sobras;
3. Montante Adicional;
4. Liquidação;

Período de preferência

Todo cotista conquista o direito de preferência, isso quer dizer o que?

Se você é cotista do HGRU11 e ele vai emitir novas cotas, você que já é cotista tem o direito de comprar essas novas cotas caso queira, então o período de preferência é o momento que você recebe a notícia que novas cotas serão emitidas e que você tem X cotas que pode comprar.

Geralmente os cotistas recebem cotas com finais diferentes na corretora e que custam centavos, esses são os direitos que podem ser transformados em cotas reais ao final do processo. Como exemplo HGLG12, KNRI13, HGRU14.

Você pode exercer ou não o seu direito, solicitando a compra das novas cotas.

Caso não queria é só não fazer nada que esses direitos irão sumir ao final do período e vida que segue.

É importante os investidores de fundos imobiliários estarem atentos à isso porque na maioria das vezes eles conseguem comprar novas cotas com preço abaixo do que está sendo negociado no mercado naquele dia.

O processo nesse caso é entrar em contato com a corretora ou com o assessor e solicitar que execute os direitos de preferência, para que se possa adquirir novas cotas. 

Você precisará depositar o dinheiro equivalente ao pedido até uma data correta, então é importante conversar com o assessor ou corretora pra que isso funcione.

Exemplo: Você recebeu 10 cotas de HGLG12 e isso te dá o direito de 10 novas cotas de HGLG11. Se a emissão custar R$100 pra cada nova cota, você precisa deixar R$1000 até o dia tal na corretora depois de solicitar participação.

Período de Sobras

Esse período é basicamente a continuação do período de preferência.

Caso o fundo tenha intenção de criar 1000 novas cotas e somente 500 foram aceitas no período anterior, quem decidiu participar terá o direito de comprar mais, optando por pegar as sobras daqueles que decidiram não comprar.

Nem sempre haverá período de sobras, mas quando houver o processo é o mesmo da preferência, entrar em contato com o assessor ou a corretora para fazer o pedido das sobras e ver até quando precisa depositar o dinheiro para as novas cotas.

Ao final desse processo você terá pedido as suas cotas por direito e também as cotas daqueles que por algum motivo não quiseram comprar.

Montante adicional

Quase toda oferta tem um montante adicional, ela funciona como um bônus caso a oferta seja muito aceita pelo mercado.

Voltando ao exemplo de 1000 novas cotas que usamos, caso ao final do processo de sobra o total tenha alcançado 1100 cotas e os administradores tenham colocado que aceitariam 10% a mais caso acontecesse, não seriam emitidas mais 1000 novas cotas e sim 1100 cotas.

Para participar desse processo, o caminho mais correto é ter solicitado no período se sobras, isso porque dificilmente haverá uma oferta somente para montante adicional.

Ele acontece caso tenha pedidos a mais que o esperado ou solicitado.

Somente depois desses processo que chegamos à liquidação.

Liquidação

É nesse momento que os cotistas recebem as cotas de verdade, até então todo o processo era apenas interno e ele basicamente não via nada na sua conta.

Depois de executado todo o procedimento de emissão, do dinheiro ter sido enviado à corretora e de tudo ter sido executado, a liquidação é o próximo passo.

Nessa etapa você receberá as novas cotas na conta e elas se unirão às outras que você já tem.

Então, se lá no começo você recebeu HGLG12 e executou o direito de preferência, nesse momento você receberá novamente as cotas, porém como HGLG11 e elas se unirão as outras.

É aqui que o fundo também recebe o dinheiro e pode comprar os imóveis que desejava antes da emissão.

E é importante lembrar que tudo isso que eu coloquei aqui como sendo o processo de uma emissão, deve estar anunciando no prospecto que é um documento oficial do fundo sempre que ele vai emitir.

Então os cotistas podem e devem procurar as corretoras ou os assessores caso queiram participar desse processo.

O lado positivo disso tudo é que você consegue na maioria das vezes comprar cotas abaixo do preço de mercado, enquanto no mercado elas negociam a R$110,00, a emissão pode vir a R$100,00 por exemplo.